終身建物賃貸借制度

終身建物賃貸借制度とは

終身建物賃貸借制度は、「高齢者の居住の安定確保に関する法律(高齢者住まい法)」に基づき、高齢者単身・夫婦世帯等が終身にわたり安心して賃貸住宅に居住することができる仕組みとして、借家人が生きている限り存続し死亡時に終了する、相続のない「一代限り」の借家契約を結ぶことができる制度です。
​奈良市内において本制度の適用を受けようとする賃貸事業者は、奈良市長の認可を受ける必要があります。
令和7年10月の法改正に伴い、「住宅ごとの認可」から「事業者ごとの認可及び住宅ごとの届出」へと制度が変更されました。
制度については、国土交通省のWEBサイト「終身建物賃貸借」＜外部リンク＞もご参照ください。​

※法改正法前（令和7年9月30日まで）に終身賃貸事業の認可を受けている終身賃貸事業者については、改正法の認可・届出をしたものとみなされるため、別途の手続きは不要です。
ただし、法改正前（令和7年9月30日まで）に認可を受けていない賃貸住宅において新たに終身建物賃貸借を行おうとする場合は、当該賃貸住宅の届出は必要となりますのでご留意ください。

制度の概要

(1)賃貸の対象となる者

• 高齢者（60歳以上）であること
• 単身であるか、同居者が配偶者または60歳以上の親族であること

(2)解約事由

• 賃貸人からの解約
  住宅の老朽、損傷等や賃借人が長期間住宅に居住せず、かつ当面居住する見込みがないこと等の場合は、市長の承認を受けて解約の申入れをすることができます。
• 賃借人からの解約
  療養、老人ホームへの入所、親族との同居等が理由の場合は、解約申入れ1ヶ月後に賃貸借契約が終了します。
  当該解約の期日が、当該申入れ日から6ヶ月以上経過する日に設定されている場合にあっては当該解約の期日が到来することによって終了します。

(3)賃借人が死亡した場合の同居者の継続居住

• 賃借人が死亡した場合、同居者は、賃借人の死亡があったことを知った日から1ヶ月以内に継続居住をする旨の申出を行えば、継続居住が可能です。

主な認可基準

(1)住宅に関する基準（住宅の届出時に確認）

以下の規模（面積）の基準を満たすこと

各住戸の住戸面積

	新築住宅	既存住宅
一般住宅	25平方メートル以上	18平方メートル以上 【法改正により緩和】
一般住宅 （台所等一部共用）	13平方メートル以上【法改正により緩和】
共同居住型住宅 （シャエアハウス）	1人専用居室：9平方メートル以上 住宅全体の面積：（15×入居者の定員+10）平方メートル以上

• （注）既存住宅：建設工事の完了から1年を経過した住宅又は人の居住の用に供したことのある住宅
• （注）台所等一部共用：共用部分に共同して利用する台所、収納設備又は浴室を備える住宅
• （注）共同居住型：居間、食堂、台所その他の居住の用に供する部分を賃借人が共同して利用する住宅（いわゆるシェアハウス）

以下の設備の基準を満たすこと

【一般住宅の場合】

	一般住宅	一般住宅 (台所等一部共用)
専用部分設備	台所、水洗便所、収納設備、洗面設備及び浴室 （既存住宅の場合は、台所、水洗便所、収納設備及び浴室又はシャワー室）	水洗便所及び洗面設備 （以下の共同利用設備の基準を満たす場合）
共同利用設備	設置要件なし	台所、収納設備又は浴室 （各居住部分に備える場合と同等以上の居住環境が確保される場合）

【共同居住型住宅の場合】

専用部分設備	設置要件なし
共同利用設備	居間・食堂・台所、水洗便所、洗面設備、浴室又はシャワー室、洗面室又は洗濯場
共同利用設備の数	水洗便所、洗面設備、浴室又はシャワー室を、居住人数概ね5人につき1か所設ける

加齢対応構造等に係る基準に適合していること

・加齢対応構造等のチェックリスト(新築住宅の場合) [Excelファイル／117KB]

・加齢対応構造等のチェックリスト(既存住宅の場合) [Excelファイル／30KB]

(2)契約に関する基準

• 公正証書等の書面による契約であること（電磁的記録可）

• 仮入居の場合は、終身建物賃貸借に先立ち、定期建物賃貸借（1年以内）をするものであること

• 権利金その他の借家権の設定の対価を受領しないこと

• 工事の完了前に、敷金を受領せず、かつ、前払金を一括して受領しないこと

• 家賃の前払い金を受領する場合は、算定の基礎を書面で明示し、一定の保全措置を講じること

手続きの流れ・必要書類

1．認可申請（事業者ごと）

終身建物賃貸借を行おうとする事業者（法人・個人）は、以下の認可申請書及び添付書類をご提出ください。

終身建物賃貸借を行う賃貸住宅が決定していない時点で申請可能です。

• (1)終身賃貸事業認可申請書 [Wordファイル／65KB]　[PDFファイル／109KB]

• (2)添付書類

  • 終身建物賃貸借契約書（案で可）

  • 誓約書（第57条第1項各号に掲げる基準） [Wordファイル／26KB]　[PDFファイル／65KB]

  • その他市長が必要と認める書類

2．賃貸住宅の届出（住宅ごと）

実際に終身建物賃貸借をする時までに、以下の届出書及び添付書類をご提出ください。

• (1)終身建物賃貸借に係る賃貸住宅届出書（第12号様式） [Wordファイル／103KB]　[PDFファイル／146KB]
• (2)添付書類
  • 各階平面図（新築しようとする場合）、間取り図（既存住宅の場合）
    ​※加齢対応構造等のチェックリストの内容がわかる図面等
  • 加齢対応構造等のチェックリスト
  • 終身建物賃貸借契約書
  • その他市長が必要と認める書類

​　　　※サービス付き高齢者向け住宅の登録と同時に申請する場合、重複する書類は省略可能です。

3．認可・届出後の手続き

認可・届出の内容に変更が生じた場合は、「事業変更認可申請書」又は「変更届出書」を提出してください。

様式は、下記ダウンロード「奈良市終身建物賃貸事業認可様式集 [Wordファイル／162KB]」からダウンロードしてください。

申請方法及び提出先

​≪申請方法≫

窓口、郵送、又はメール。

≪提出先≫

• 奈良市役所　都市整備部　住宅課　住宅政策係 (北棟6階)
• E-mail： ​sakoujyu●city.nara.lg.jp（利用時は●を＠に変換）

ダウンロード

・奈良市終身建物賃貸業認可様式集 [Wordファイル／162KB]　[PDFファイル／254KB]

・加齢対応構造等のチェックリスト(新築住宅の場合) [Excelファイル／117KB]

・加齢対応構造等のチェックリスト(既存住宅の場合) [Excelファイル／30KB]

・誓約書（第57条第1項各号に掲げる基準） [Wordファイル／26KB]　[PDFファイル／65KB]

・奈良市終身賃貸事業の認可に関する要領 [PDFファイル／91KB]